דירה להשקעה, קניה, תכנון ועיצוב. איך ממקסמים את שורת הרווח?

בימים שבהם מחירי הנדל"ן בישראל מרקיעי שחקים, כולנו מבינים שדירה להשקעה היא הדרך הטובה והבטוחה ביותר להבטיח את העתיד שלנו ושל הילדים שלנו פה. בעיני זה כמו לקפוץ על רכבת, כך שאם המחירים ימשיכו לעלות, גם מחיר הנכס שלי יעלה בהתאם. כמעצבת פנים, עולם הנדל"ן קרוב לליבי. אז אחרי שלמדתי נדל"ן בקורס ליזמות ותכננתי ועיצבתי דירות להשקעה עבור לקוחותיי, הגיע הרגע שבו החלטתי לעשות גם לביתי. במאמר זה אשתף אותכם בתהליך ובתובנות שלי.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? בארץ או בחו"ל

שאלת השאלות. התלבטתי בה ארוכות, אפילו חשבתי לקנות נכס בקפריסין, שם המחירים זולים בהרבה. אבל אז פרצה הקורונה וטרפה לי את הקלפים. ביטלתי את העסקה והבנתי שאני מה שנקרא "רוכשת שמרנית". לא חיה בשלום עם נכס שאין לי שליטה מלאה עליו, בשפה שאני לא מבינה ועם חוקים שאני לא מכירה. אז הבנתי שלי אישית מתאים לרכוש רק בארץ. יש כלל חשוב בנדל"ן, איפה שהסיכון גדול יותר גם פוטנציאל הרווח גדול יותר. אני לא חובבת סיכונים ולכן מוכנה להתפשר על שורת הרווח.

באיזה מחיר לקנות?

נעזרתי ביועצת לכלכלת המשפחה שהיא גם יועצת משכנתאות. היא עזרה לי לבנות את תמהיל הרכישה לפי הנתונים הכלכליים של משפחתי. ממליצה לכם לעשות אותו הדבר. על מנת שרכישת הדירה לא תכביד לנו על העו"ש בשוטף, החלטנו שגובה המשכנתא לא יעלה על גובה השכירות שנקבל. מכאן נגזר סכום המשכנתא אותה ביקשנו מהבנק. תמהיל המשכנתא תוכנן בקפידה תוך מחשבה על ההחזר החודשי עכשיו וגם על תרחישים אפשריים בטווח הרחוק. המרכיב הנוסף במימון הדירה הוא הון עצמי שחסכנו. סכום המשכנתא +ההון העצמי = מחיר הדירה שאתם מחפשים. כעת בודקים מה אפשר לקנות בסכום הזה. אני החלטתי גם לשפץ, כדי להרוויח גם מעליית ערך הדירה בעקבות השיפוץ. ההון העצמי אמור לכסות גם את עלות השיפוץ. הוצאות נוספות שחשוב לקחת בחשבון מעבר לעלות הדירה עצמה: עורך דין, מתווך, מס רכישה, שמאי, אגרות, יועץ משכנתא, פתיחת תיק למשכנתא. הסכומים הנ"ל משתנים מעסקה לעסקה.

איפה בארץ לקנות דירה להשקעה ?

גם כאן חל כלל הסיכון/סיכוי. קנייה של דירה להשקעה בפריפריה (מחוץ לאזור המרכז) בד"כ מניבה תשואה גבוהה יותר, אבל גם הסיכון גדול יותר. במקרה של משבר (כלכלי או אחר), נכס באזור המרכז הוא השקעה בטוחה יותר. גם מחיר הדירה שאני מחפשת מהווה שיקול מרכזי בבחירת המיקום. שיקול נוסף: מי אני רוצה שיהיו השוכרים שלי. אני בחרתי בסטודנטים או משפחות במעמד סוציואקונומי בינוני ומעלה. שיקול נוסף: המרחק ממקום המגורים שלי, ישפיע על הנוחות שלי הן בזמן השיפוץ והן בעתיד, בתחזוקה השוטפת וההתנהלות מול השוכרים. אני בחרתי לקנות בעיר הסמוכה למקום מגורי. מאחר שתכננתי לשפץ מהיסוד את הדירה שארכוש, זה הרגיש לי הכי נוח.
איך בוחרים את הדירה?
ברגע שידעתי מה מחיר הדירה שאני מחפשת ובאיזה אזור, התחלתי בחיפוש דירה להשקעה. רציתי לנצל את הידע שלי בעיצוב ושיפוץ כדי לעשות רווח נוסף ולכן הדירה שבחרתי היא דירה במיקום מצוין, שדורשת שיפוץ כללי ותכנון מחדש. ההשקעה על השיפוץ אינה קטנה, אך היא מעלה את גובה השכירות ואת שווי הדירה באופן מידי. שיקול נוסף בקניית דירה ישנה הוא פוטנציאל להתחדשות עירונית. אם הדירה שתרכשו תעבור תמ"א 38 או פינוי בינוי בעתיד, הרווח שתעשו עליה יהיה גדול. לכן כדאי לברר גם בקשר לזה. צאו לדרך וראו כמה דירות, ואז קחו החלטה. קחו בחשבון שלא יהיה רגע שבו תהיה לכם 100% של וודאות בנוגע לעסקה. תמיד יישארו נושאים לא סגורים, חששות ולבטים. בכל זאת, צאו לדרך. אומרים שהזמן הטוב ביותר לקנות נדל"ן הוא אתמול.
שיפוץ ועיצוב דירה להשקעה
חשוב מאוד להביא את הדירה שרכשתם למצב שבו לא יהיו לכם תקלות מול השוכרים והוצאות בלתי צפויות. לכן חשוב לעשות שיפוץ בדירה, אלא אם קניתם דירה משופצת. חשוב שהאינסטלציה בדירה תהיה מפלסטיק ולא מברזל, שהחשמל בדירה יהיה תיקני ובטיחותי, שאין רטיבויות ושהחלונות במצב טוב. חשוב שיהיו מזגנים בדירה ושהתכנון שלה יהיה סביר. אני החלטתי שאני רוצה שהדירה תהיה גם משופצת וגם מעוצבת. החלטתי שהדירה תיראה מצוין, שתהיה מתוכננת בצורה אופטימאלית ושתהיה פרקטית. כך חשבתי למקסם את הרווח ממנה ולכוון לקהל מסוים של שוכרים שהתאים לי. זה דורש לעיתים השקעה גבוהה יותר בשיפוץ הדירה, אבל הניסיון שלי הוכיח שזה משתלם כלכלית.
תכנון הדירה מחדש
הדירה שרכשתי הייתה מתוכננת גרוע, החלון הגדול ביותר בדירה היה בחדר השינה שפנה אל האזור הכי רועש, לעומת זאת בסלון היה חלון קטן והוא פנה לאזור שקט. לכן החלטתי לשנות את התכנון כך שהסלון יהפוך להיות חדר והחדר יהפוך להיות הסלון. בדירה היו מסדרונות ומרפסות סגורות שבזבזו המון מטרים יקרים ופנו לחלונות גדולים עם נוף. בהזדמנות זו חשוב לי להדגיש שלפי החוק, אסור לעשות שינוי בגודל ומיקום החלונות (אלא בפרוצדורה של בקשת היתר). אני בחרתי לסגור 2 חלונות בדירה, אבל רק מבפנים. כלומר, מבחוץ עדיין רואים חלון ותריס, אך מבפנים יש קיר. כך הפכתי מרפסת לחדר שינה נוסף, מבלי לעבור על החוק. התכנון החדש דרש ממני להרוס את כל הקירות הפנימיים בדירה ולבנות הכול מחדש. כמובן שחשוב להרוס רק מה שמותר ולקבל אישור של מהנדס לכל ההריסות.
לרהט או לא לרהט דירה להשקעה?
זה תלוי בייעוד של הדירה. אם  כוונתכם להשכיר את הדירה כדירת נופש, יש לתת מענה שלם ומלא, כולל עיצוב פנים ואבזור מלא לבית. אולם בהשכרה לטווח ארוך אין צורך לרהט את הדירה ולאבזר במוצרי חשמל, אבל חשוב לתכנן את הדירה בצורה אופטימאלית, לתת מענה לתאורה, מיזוג אויר וכמובן לתת טאץ' עיצובי לדירה.
איך עושים שיפוץ מוקפד מבחינת התקציב ודואגים שלא לחרוג ממנו?
גם כאן ניצלתי את המיומנות שלי כמעצבת פנים ובניתי כתב כמויות לשיפוץ. זהו מסמך אקסל שמכיל בתוכו את כל מרכיבי השיפוץ והעיצוב עד לאחרון שבו, מהריסת הקירות ועד לידיות המטבח. המסמך הזה ליווה אותי לאורך בחירת בעלי המקצוע והרכישות. בזכותו נשארתי בתקציב שהחלטתי עליו מראש, עם חריגה של 10 אחוז בלבד, שגם היא נלקחה בחשבון מראש.
איך מעצבים דירה יפה בתקציב נמוך?
השקעה חכמה (לאו דווקא גדולה) תעשה את העבודה. כמעצבת אני מכירה את המחירים ויודעת איפה כדאי ואפשר לחסוך. לדוגמא בעיצוב המקלחת, מוטב להשקיע קצת יותר באריחי הרצפה כי הכמות שלהם קטנה ולחסוך באריחי הקיר שכמותם גדולה יותר. אני יודעת איך עושים מטבח יפה בזול ואיך יוצרים רושם באמצעות צבע. המטרה: לגרום לאפקט ה- wow עבור מי שנכנס לדירה. לגרום לו להרגיש שבא לו לגור כאן ולכן הוא מוכן לשלם קצת יותר.
איך מתכננים את לוחות הזמנים?
חשוב להתחיל את השיפוץ כמה שיותר מוקדם, מרגע שקיבלתם את הדירה ולתזמן אותו כך שיסתיים בזמן הקצר ביותר. כל חודש שהשיפוץ מתארך, הוא חודש שבו לא תקבלו החזר על המשכנתא, שכבר יורדת מחשבונכם. כדי לעשות זאת צריך לבחור בעלי מקצוע מצוינים, לתזמן אותם בסדר הנכון ולהיות בשטח כדי להשגיח על עבודתם. השיפוץ שלי נמשך חודשיים וחצי והדירה הושכרה שבוע מיום הוצאה לשוק.
השיפוץ הסתיים, להשכיר או למכור?
בזכות השיפוץ והעיצוב קיבלתי בדיוק את מחיר השכירות שדרשתי, שהיה גבוה ב- 30 אחוז משכר הדירה שקיבלו הבעלים הקודמים שלה. התשואה שאני מקבלת (שכר הדירה בשקלים כפול 11 חלקי מחיר הדירה), גבוהה יותר מהממוצע באותו אזור. עוד לפני שהדירה הושכרה, קיבלתי הצעה למכור אותה במחיר שיכול היה להשאיר אותי ברווח של 200,000 ₪. אבל אני בחרתי לדחות אותה. אני רוצה רווח גבוה יותר וגם קצת לנוח ולהנות מפירות העשייה. חוץ מזה, התחילו לדבר על התחדשות עירונית באזור, אז יש לי פה אופציה לרווח עתידי נוסף.
לסיכום: אז מה אני ממליצה?
  • אם חשבתם לרכוש דירה להשקעה, צאו לדרך. אל תחכו לרגע הנכון.
  • קבלו ייעוץ כלכלי כדי לדעת כמה, איך ואיפה להשקיע
  • קבלו ייעוץ ממעצבת פנים בבחירת הדירה והפוטנציאל לשדרג אותה
  • קבלו עזרה בתכנון ועיצוב הדירה שרכשתם
  • השקיעו בשיפוץ, שיעזור לכם למקסם את ערך הדירה, גם במחיר השכירות וגם במכירתה.
  • שיכרו בעלי מקצוע טובים ואמינים, תזמנו את עבודתם ודאגו לפיקוח.
צאו לדרך, כי כשיוצאים מגיעים למקומות נפלאים.
שיתוף ברשתות החברתיות
שיתוף ב print
שיתוף ב email
שיתוף ב pinterest
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב facebook
Call Now Button